Büroimmobilien als Kapitalanlage

Büro- und Verwaltungsgebäude prägen vor allem in den Metropolen das Stadtbild. Sie befinden sich meist in den Stadtzentren, aber auch in separaten Business-Vierteln und guten Stadtrand-Lagen. Büroimmobilien sind wie andere gewerbliche und private Immobilien eine langfristige Kapitalanlage und bei Investoren vor allem deshalb beliebt, weil sie kaum Wertschwankungen unterliegen und Wertsteigerungen beziehungsweise hohe Renditen aus Mieteinnahmen garantieren. Büroimmobilien als Kapitalanlage sind daher ideal.

Büroimmobilien als Kapitalanlage

Als Investment eignen sich Büroimmobilien insbesondere für finanzkräftige Unternehmen und finanziell gut aufgestellte Privatleute. Doch nicht nur reine Bürohäuser sind attraktiv für Anleger. In den Fokus deutscher Unternehmen und kapitalkräftiger Privatleute geraten immer mehr Gebäude mit gemischter Nutzung. Dies sind Immobilien mit Wohnungen, Büro-, Praxis- und Gewerberäumen.

Im Jahr 2013 wurden 70 % aller Käufe von Büro-Immobilien in den führenden deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Frankfurt/Main und Düsseldorf abgewickelt. Von diesen Top Five ist die bayerische Metropole die Stadt, in der am meisten Geld in Gewerbe-Immobilien investiert wird und es die meisten Mietangebote von Büroflächen gibt, wie man bei der verlinkten Seite schön sehen kann. Auch immer mehr ausländische Kapitalgeber interessieren sich für Büroflächen in deutschen Großstädten. Grund genug für uns das Thema einmal näher zu beleuchten.

Büroimmobilien – hohe Renditen mit Ausfallrisiko

Verglichen mit Wohnimmobilien versprechen Gewerbeimmobilien eine höhere Rendite und auch dauerhafte Mieteinnahmen in entsprechender Höhe, da die Mietverträge für mindestens 5 abgeschlossen werden, um eventuellen Problemen mit dem Finden von Nachmietern vorzubeugen.

Investoren, die das Mietausfall-Risiko weiter minimieren möchten, bauen die Option auf eine Verlängerung der Mietdauer um weitere 5 Jahre in ihren Gewerbe-Mietvertrag ein.

Um eventuelle Mietverluste und verspätete Mietzahlungen zu vermeiden, achten Kapitalanleger darauf, dass ihre Mieter entweder größere finanzstarke Unternehmen sind – zum Beispiel GmbHs, die mindestens 3 Jahre am Markt sind – oder Einzelunternehmen beziehungsweise Freiberufler, da diese auch mit ihrem Privatvermögen haften. Investitionen in Büroimmobilien bieten hohe Steuervorteile, da man als Eigentümer viele Aufwendungen von der Steuer absetzen kann. So wirkt sich beispielsweise die gebrauchsbedingte Wertminderung der Immobilie steuermindernd aus.

Abgesehen davon gelten für Büroflächen und -gebäude höhere Abschreibungsquoten. Der Kauf von Bürohäusern ist übrigens auch deshalb so beliebt, da der Investor/Vermieter bei der Gestaltung des Mietvertrags mehr Freiheiten genießt als bei Wohnungs- und Haus-Mietverträgen: Bei Büromieten entfällt der gesetzliche Mieterschutz.

Wer ein neu gebautes Büro-Gebäude erwirbt, kann die gesamte Gewerbefläche je nach dem Bedarf der zukünftigen Mieter einteilen. Büroflächen in guter oder gar Top-Lage, wie sie zum Beispiel in vielen deutschen Großstädten zu finden sind, bringen eine hohe Vermietungsquote. Doch auch gemischte Nutzung kann durchaus ihre Vorteile haben: Wohnungsmieter mit stabilem monatlichem Einkommen sorgen zwar für eine niedrigere Rendite, bieten dafür aber regelmäßige Mieteinnahmen. Investoren, die eher auf Sicherheit bedacht sind, bevorzugen die gemischte Nutzung von Immobilien oder betreiben Risiko-Streuung, indem sie nur 10 – 20 % ihres Budgets für den Kauf von Gewerbeflächen ausgeben.

Kauf von Büro-Immobilien

Richtiger Standort

Investoren, die Büroimmobilien erwerben möchten, sollten auf die Wahl des richtigen Standorts achten. Zu einem günstigen Standort gehören eine gute Verkehrsanbindung, eine ausreichende Anzahl an Parkplätzen in unmittelbarer Nähe des Bürogebäudes und ein hoher Vermietungsstand in den Bürogebäuden im Umfeld. Vor dem Kauf sollte der Anleger die Gegebenheiten des lokalen Immobilienmarkts gründlich untersuchen und die Kaufpreise miteinander vergleichen. Dabei teilt er den Angebotspreis einfach durch die Quadratmeter-Zahl des Gewerbeobjekts.

Wer den Mietfaktor vergleichen möchte, kann nach folgender Faustregel vorgehen: Neubauten in Spitzenlagen kosten bis zum 20-Fachen der Jahresmiete, für Bestandsimmobilien zahlt man das 10- bis 15-Fache davon. Die Finger lassen sollte der Käufer allerdings von Gewerbeimmobilien, die zum Schnäppchen-Preis angeboten werden, denn sie sind oft mit unvorhersehbaren Risiken behaftet. Zum Beispiel laufen bei ihnen langjährige Mietverträge kurzfristig aus oder sie haben versteckte Baumängel, die man später aufwändig beseitigen muss.

Auch Mietgarantien, die von manchen Bauträgern gegeben werden, sollte der zukünftige Eigentümer von Bürogebäuden mit äußerster Vorsicht genießen, da diese meist nur Vorwand sind, überteuerte Immobilien an den Mann zu bringen. Um zu überprüfen, ob alles rechtens ist, sollte man die dort zu entrichtenden Mieten mit der ortsüblichen Miete vergleichen. Wer hundertprozentig sicher sein will, einen marktgerechten Kaufpreis zu erzielen, sollte diesen durch einen unabhängigen Sachverständigen ermitteln lassen.


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Bei Neubauten von Büro-Immobilien ist man auf der sicheren Seite, wenn man sich vom Verkäufer eine Standort- und Wertanalyse vorlegen lässt oder sie selbst in Auftrag gibt. Bei gebrauchten Bürohäusern empfiehlt es sich, vor dem Kauf ein technisches Gutachten einzuholen, das Details zum Zustand aller Bauteile und Versorgungseinrichtungen enthält.

Wer eine Büro-Immobilie erwirbt, kann die Räume später befristet oder unbefristet vermieten. Um später Schwierigkeiten bei der Suche nach Nachmietern vorzubeugen, raten Experten, Mietverträge von 10 Jahren, am besten noch mit der Option auf eine Verlängerung um weitere 5 Jahre, abzuschließen. Da der Gesetzgeber Mieterhöhungen bei Gewerbe-Mieten verbietet, sollte man unbedingt die „Wertsicherungsklausel“ in den Mietvertrag einbauen. Durch diese Klausel wird sichergestellt, dass man die Miete jährlich an die allgemeinen Lebenshaltungskosten anpassen kann. Um finanziellen Verlusten durch Mieterklagen vorzubeugen, sollte man den Mietvertrag so detailliert wie möglich verfassen. Unbefristete Büro-Mietverträge müssen eine Kündigungsfrist enthalten. Für den Investor finanziell vorteilhaft ist auch die Berechnung der Umsatzsteuer auf die Miete, da er dann bei allen Aufwendungen die Vorsteuer gleich abziehen kann. Beachten sollte er dabei allerdings, dass seine Mieter dann auch alle umsatzsteuerpflichtig sein müssen.

Büroimmobilien in München immer beliebter

Wachstum in Süddeutschland

Auch die bayerische Metropole zieht immer mehr Investoren in ihren Bann: Im dritten Quartal 2013 wurde ein Drittel aller Gewerbe-Immobilien dort gekauft. Der größte Teil davon entfiel auf Büroflächen. Ursache dieser wachsenden Beliebtheit ist die stabile Wirtschaftskraft Münchens und ein ausgewogener Branchen-Mix, der für anhaltende Prosperität sorgt – ein Trend, der sich nach Ansicht von Wirtschaftsexperten weiter fortsetzen wird.

Übrigens auch die seit einigen Jahren zu beobachtende arbeitsmarktbedingte Zuwanderung junger Arbeitskräfte sorgt für die hohe Attraktivität der Stadt für Investoren aus dem In- und Ausland. So ist es nicht verwunderlich, dass Büroimmobilien schon wenige Jahre nach ihrem Kauf eine sehr hohe Rendite bringen. Ein Vergleich der Leerstandsquoten bei Bürogebäuden zeigt, dass München mit nur 6,2 % unvermieteten Büroflächen das beste Ergebnis der für Kapitalanleger interessantesten fünf Großstädte erzielt (zum Vergleich: Berlin 8,2 %, Hamburg 7 %; Stand: Ende 2013). Der höchste Mietpreis lag in München bei 32 €/m² (Berlin Potsdamer Platz: 42 €/m²).

Bildquellen
Artikelbild: © panthermedia.net Mirko Bartenwerfer

Über Simon (134 Artikel)
Mein Name ist Simon Schröder. Ich bin gelernter Versicherungsfachmann und blogge aus Leidenschaft. Möchten auch Sie Ihre Meinung auf Beamtenblog.net an andere weitergeben? Schreiben Sie einen Kommentar. Wir freuen uns auf Sie.

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