Den Wert einer Immobilie richtig ermitteln

Für Immobilieneigentümer, -nutzer und -interessenten, stellt sich oft die Frage, was ihr Haus oder Wohnung tatsächlich wert ist. Die Situationen, bei denen die Frage gestellt wird, können unterschiedlicher Natur sein – es kann sich zum Beispiel um einen Erwerb, eine Veräußerung, eine Beleihung, eine Ehescheidung oder eine Erbauseinandersetzung handeln. Immobilienwert ist eine äusserst individuelle Sache, einen Marktpreis gibt es in diesem Bereich nicht. Trotzdem gibt es Fälle, bei denen man den realen Wert einer Immobilie kennen muss. Wie der ermittelt wird, erfahren Sie in diesem Beitrag. 

Was ist eine Verkehrswertermittlung

Soll der Immobilienwert ermittelt werden, muss im Voraus geklärt werden, welcher Wert der maßgebende sein soll. In diesem Bereich gibt es nämlich verschiedene Werte, die nach Bedarf ermittelt werden können: Verkehrswert, Beleihungswert, Verkaufswert, Versicherungswert, Einheitswert oder der Grundbesitzwert. Am häufigsten jedoch wird der Verkehrswert gebraucht. Es handelt sich dabei um einen Wert, der das formale Ergebnis einer Immobilienbewertung wiedergibt, das von einem Immobiliengutachter erstellt wurde.

Verkehrswert berücksichtigt, abhängig von dem angewandten Verfahren, den Sach- oder Ertragswert einer Immobilie. Dieser Wert wird um unterschiedliche Faktoren korrigiert, wie zum Beispiel die persönliche Einschätzung der Marktlage durch den Immobiliengutachter. Im Klartext heisst das: [sws_highlight hlcolor=”fbfac7″]Verkehrswert ist ein Preis, der im herkömmlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten erzielt werden kann. [/sws_highlight] In der Umgangssprache wird der Verkehrswert auch als Marktwert, Gemeiner Wert oder Wert für jedermann bezeichnet.

Liegenschaften und ihre Besteuerung

Verkehrswert wird am häufigsten verwendet, wenn ein Wert einer Immobilie benötigt wird. In einzelnen Fällen, bei der Beleihung, der Versicherung und der steuerlichen Bewertung, werden andere Werte gefragt. Viele Banken ermitteln in erster Linie den Verkehrswert, woraus sie im nächsten Schritt den Beleihungswert ableiten.

Wenn es jedoch um die steuerliche Bedarfsbewertung geht, werden in strittigen Fällen der Verkehrswert und nicht der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert zugrunde gelegt.

Wovon hängt der Wert einer Immobilie ab

Ein Immobilienwert ist von zahlreichen Faktoren abhängig, unter anderen von Angebot und Nachfrage. Dafür sind wiederum die allgemeine Wirtschaftssituation und die Entwicklung des Kapitalmarktes, vor allem aber die Standortentwicklung, verantwortlich. [sws_highlight hlcolor=”fbfac7″]Die Kosten für die Erstellung des Verkehrswertes durch einen vereidigten Sachverständigen oder Gutachter betragen im Schnitt 0,2 Prozent des errechneten Verkehrswertes. [/sws_highlight]

Da sind die Schätzgebühren, die von Banken oder anderen Kreditinstituten in Rechnung gestellt werden, in den meisten Fällen günstiger.

Gesetzliche Grundlagen

Die gesetzlichen Vorgaben, wie dieser Wert zu ermitteln ist, befinden sich in der sogenannten [sws_highlight hlcolor=”fbfac7″]Wertermittlungs-Verordnung. [/sws_highlight]  Diese Verordnung sowie die Wertermittlungs-Richtlinien werden von den Gutachterausschüssen der Gemeinden angewendet, um den Verkehrswert einer Immobilie festzustellen.

Verfahren bei der Ermittlung des Verkehrswertes

Im Zuge der Verkehrswertermittlung werden folgende Verfahren angewendet:

–   Ertragswertverfahren

–   Sachwertverfahren

–   Vergleichswertverfahren

Diese Verfahren stellen die Grundlage für eine objektive Bewertung von Immobilien dar.
Immobilien Service Bärbel Bahr – ermittelt den richtigen Immobilienpreis!

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Bildquellen
Artikelbild: ©panthermedia.net Andrey Armyagov

Über Dariusz Strenziok (36 Artikel)
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